familand-Visionen: Kurbad-Neubau
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== Ein neues Kurbad - lohnt sich das heute noch? ==
Dieser Bericht richtet sich vorwiegend an die Entscheidungsträger in den Kommunen, vor allem in den Kurorten. Also ein Thema, mit dem sich Bürgermeister, Kämmerer, Kurdirektoren, Tourismus-Fachleute, Aufsichtsräte und Ge-meinderats-Mitglieder intensiv beschäftigen sollten. Da diese aber von uns "normalen" Bürgern gewählt und beeinflusst werden, könnten sich vielleicht auch auf dem Wege dieser Veröffentlichung positive Auswirkungen im Bäderbau ergeben…

== Situation in Deutschland ==
Es gibt allein in Deutschland knapp 400 Kurorte und Heilbäder, die über ein Kurmittelhaus verfügen. Meist werden dort Anwendungen verabreicht, die auf Rezept abgerechnet werden. Bei vielen Kurhäusern ist zusätzlich ein Hallenbad integriert, zumeist auch noch eine finnische Sauna. Damit ist das Bade-Angebot jedoch oftmals erschöpft. Bislang haben noch längst nicht alle Kurorte den Sprung gewagt, ihr Bad grundlegend zu modernisieren oder gar eine neue Badelandschaft zu bauen. Bei den reinen Urlaubsorten - vorwiegend an Nord- und Ostsee - verhält es sich ähnlich, ebenso wie bei den Kurorten in Österreich und der Schweiz. Die Verwandlung vom angestaubten Kurbetrieb zum Gäste-orientierten Wellness-Unternehmen wird oftmals gescheut, da den Verantwortlichen die Grundlagen zur Beurteilung fehlen.

Dabei ist es gerade für Kurbetriebe heute vielleicht mehr denn je nötig, sich den veränderten Gäste-Wünschen anzu-passen, da die Kassen immer weniger Kuren verschreiben. Das Bedürfnis nach Wellness-Angeboten wächst jedoch zumindest in gleichem Maße, da in der heutigen Gesellschaft Begriffe wie "Fitneß", "Gesundheit" und "Wohlbefinden" einen immer größeren Stellenwert einnehmen. So bleibt den Kurorten und ebenso auch den primären Urlaubszielen eigentlich keine andere Wahl, als ein umfangreiches Wellness-Programm anzubieten - will man nicht in die Be-deutungslosigkeit versinken.
Früher: Kurmittelhaus Heute: Wellness-Resort
- ausreichende Sauberkeit - hervorragende Hygiene
- weiss / blaue Kachelung - Thematisierung
- Krankenhaus-Stille - sanfte Hintergrundmusik
- spezialisierte Therapeuten - freundliche Animateure
- Gong zum Düsenwechsel - Wohlfühl-Arrangements
- Lift ins Therapiebecken - Barriere-Freiheit
- eckiges Schwimmbecken - Freiform-Erlebnisbecken
- anerkanntes Heilwasser - Liquid-Sound-Solebecken
- Wassergymnastik - Aqua-Jogging, Aqua-Cycling
- echtfinnische Saunakabine - Erlebnis-Saunaland
- kleiner Saunahof - weitläufiger Saunagarten
- Gesundheits-Massagen - Ayurveda, Hamam, Hot-Stone
- Sole-Inhalation - Totes-Meer-Salzgrotte
- SB-Cafeteria - gehobene Gastronomie
- Gymnastik-Raum - Cardio-Fitneßcenter
- wöchentliches Kurkonzert - Aktions-Kalender / Events
- Faltblatt mit Preisen / Zeiten - interessante Internet-Präsenz
- Wie komme ich zu einer Kur? - Quelle Ihres Wohlbefindens…

== Ein neues Kurbad bauen? ==
Gerade in kleineren Kur- und Urlaubsorten gibt es heute sehr häufig noch keine Bäder, die alle diese Voraussetzungen erfüllen oder gar übertreffen. Um wirtschaftlich überleben zu können, müssen solche Einrichtungen jedoch auch dort umgehend geschaffen werden. Die Konkurrenz-Situation ist dabei meist unwichtiger als allgemein angenommen wird. In einigen Orten existieren zwischenzeitlich sogar mehrere moderne Großbäder nebeneinander, ohne sich gegenseitig zu schaden. Teilweise wird der Markt durch neue Bäder sogar belebt, da neue Bedürfnisse bei den potentiellen Gästen geweckt werden.

Es gibt jedoch auch einige Beispiele, wie durch falsche Planung beim Bäderbau Kommunen in den Bankrott geführt wurden. Aktuellstes Beispiel ist die neue Keitum-Therme auf Sylt, wo bislang ca. 10 Mio. Euro investiert wurden (davon ein erheblicher Teil an Subventionen), der Bau aber nach heftigen Streitigkeiten seit Monaten ruht. Das läuft wahrscheinlich auf eine teure Bauruine hinaus, die wieder abgerissen werden muß. Um so etwas zu vermeiden, muß man sich schon lange vor Baubeginn genauestens informieren, kompetente Beratungen einholen und realistische Vor-planungen durchführen lassen.

== Bau-Kosten ==
Was muß man heute ausgeben, um ein Kur- oder Thermalbad zu bauen (netto, ohne Nebenkosten)? Natürlich variiert hier die Spanne beträchtlich und ist sehr davon abhängig, wie groß die Anlage werden soll (Wasserfläche, Schränke, Nutzfläche, Raumvolumen, Anzahl der Becken und Saunaräume etc.). Es gibt moderne Hallenbäder mit Saunaland, die weniger als 5 Millionen € gekostet haben, aber auch solche, die mehr als 50 Millionen € kosteten. Wir wollen jedoch von den Mindest-Anforderungen ausgehen, die für einen kleinen Kurort anfallen würden. Wir gehen dabei von angepeilten jährlichen Gästezahlen von weniger als 200.000 für das Badeland und bis zu 20.000 für das Saunaland aus. Man sollte dann zumindest mit folgenden Baukosten rechnen:

- reines Saunaland ab ca. 2 Millionen € netto
- Badeland & Saunaland ab ca. 6 Millionen € netto
- Thermal- / Kurbad mit Sauna / Wellness ab ca. 10 Mio. € netto

== Betriebs-Kosten ==
Die Kosten eines Bades setzen sich zusammen aus den Fi¬nanzierungs- und den Betriebskosten. Die Finanzierungs-kosten (Annuität = Tilgung plus Zinsen), die sich vor allem aus den Herstellkosten (abzüglich der eingeworbenen Subventionen) ergeben, betragen derzeit rund 55.000 € jährlich pro verbauter Million oder mehr als eine halbe Million € jährlich für ein 10-Millionen-€-Projekt. Diese Bau-Finanzierung läuft in der Regel 30 oder 33 Jahre lang. Ob das Bad (ohne größere Neu-Investitionen) so lange hält, muß sich erst herausstellen. Hinzu kommen die Betriebskosten, die sich vor allem aus Personalkosten, Energiekosten, Wasserkosten, Wärmekosten und Materialaufwand zusammensetzen. Bei einem mittelgroßen Thermalbad sind dies noch einmal mindestens ca. 1,5 Millionen € jährlich. Wollen Sie einen Gewinn erwirtschaften, müssen diese mindestens 2 Millionen € jährlich wieder als Netto-Einnahmen zurückfließen. Keine leichte Aufgabe. So kommt es, daß kaum mehr als eine Handvoll Bäder in Deutschland dies schaffen.

== Rentabilität ==
Dabei muß ein teureres Bad nicht unbedingt rentabler sein als ein preiswertes. Ganz im Gegenteil. Je größer und damit teurer ein Bad ist, desto mehr Finanzierungs- und Betriebskosten müssen erwirtschaftet werden. Größere Bäder haben einen höheren Personalbedarf und verbrauchen auch mehr an Strom, Wasser und Wärme. Diese Kosten können nicht beliebig auf den Eintrittspreis umgelegt werden. Es muß also über die Zahl der Gäste eine Kostendeckung erzielt werden.

Das Maximum, das ein Gast für eine Tages-Eintrittskarte heute ausgeben möchte, liegt um die 25 €. Der Durchschnitts-Erlös je Badegast ist jedoch deutlich niedriger. Die meisten Gäste bleiben in den meisten Freizeitbädern nur zwischen zwei und drei Stunden und nur etwa 15 bis 25 % nutzen die Sauna. Außerdem ist ein großer Anteil für Ermäßigungen (Wertkarten, Aktionen, Behinderte, Studenten etc.) einzurechnen. Schließlich muß noch die Umsatzsteuer abgezogen werden.

So kommt es, daß der Durchschnitts-Netto-Erlös je Badegast selbst in den Top-Anlagen selten über 10 € liegt, in den kleinen bis mittleren Bädern sogar oftmals unter 5 €. In mittelgroßen Thermal- und Erlebnisbädern bräuchte man ca. 400.000 Jahresgäste, nur um die Kosten wieder einzuspielen. In der Realität werden aber oft nur um die 200.000 Gäste erreicht. Das bedeutet einen jährlichen Verlust von mindestens einer Million €.

Geht man von einem Extrem-Beispiel aus, nämlich einem Badetempel für 40 Millionen € Bausumme (davon 25 % Fördermittel), so ergeben sich Finanzierungskosten für die Investoren von ca. 1,5 Millionen € jährlich. Die Betriebs-kosten für ein solches Bad dürften noch einmal doppelt so hoch liegen. So müßten für diese Top-Therme ca. 4,5 Milli-onen € jährlich erwirtschaftet werden. Geht man von 10 € Durchschnitts-Erlös pro Badegast aus, bedeutet dies 450.000 Gäste (der gehobenen Einkommensschicht) pro Jahr. Eine Zahl, die längst nicht von allen großen Thermen erreicht wird. Und in Zukunft wird dies noch schwieriger werden, denn die Konkurrenz-Situation spitzt sich zu und die persönlichen Einkommens-Verhältnisse verschlechtern sich immer noch. Viele Experten sagen, daß eine Markt-Sättigung für große Thermen längst erreicht ist. Der Verdrängungs-Wettbewerb ist in vollem Gange.

Nun darf man den Nutzen eines Bades für einen Ort jedoch nicht nur nach dem erreichten Gewinn oder Verlust beur-teilen. Viele Kur- und Urlaubsorte sind ohne ein gutes Bad nur die Hälfte wert, da sie für Urlauber und Kurgäste einfach nicht attraktiv genug sind. Die Gäste bleiben aus und damit der Umsatz aller Geschäfte, Restaurants und Vermieter. Gerade kleinere Kurorte wären ohne Bad zum Untergang verurteilt. Von daher sollte es jeder Bürger akzeptieren, daß man ein gutes Bad nicht zum Nulltarif bekommt. Schließlich liegt der Subventionsbedarf bei den meisten neueren Bädern unter 50 %. Öffentliche Büchereien, Museen, Kindergärten, Universitäten oder Schauspielhäuser benötigen weitaus höhere Zuschüsse, oftmals über 90 %. Es würde aber wohl kaum jemand die Notwendigkeit einer Bücherei oder eines Museums in Frage stellen.

== Bau-Zeit ==
Die reine Bauzeit für ein mittelgroßes Kur- und Thermalbad vom 1. Spatenstich bis zur Eröffnung beträgt in der Regel mindestens 15 Monate, kann aber auch mehr als zwei Jahre betragen. Das ist u. a. von Faktoren wie Bauart, Größe, Gründungsmaßnahmen und Wetterverhältnissen abhängig. Hinzrechnen muß man allerdings auch eine längere Pla-nungsphase, während der die Baupläne ausgearbeitet werden, Genehmigungen eingeholt und Zuschüsse beantragt werden müssen. Von der Entscheidung, ein Bad zu bauen, bis zur Eröffnung vergehen in der Regel mindestens drei, oftmals aber auch fünf oder mehr Jahre.

== Vorplanungen ==
Der Erfolg eines Bades hängt in beträchtlichem Umfang von den vorher geleisteten Planungen ab. Es bedarf einer Unmenge von Gedankenprozessen und Entscheidungen, die größtenteils nicht vom Bauherrn getroffen werden sollten, da dort einfach das Fachwissen fehlt. Welche Analysen und Prognosen sollte man vor Baubeginn von Experten erstel-len lassen?

- Konkurrenz-Analyse (ca. 50 bis 100 km Umkreis)
- Zielgruppen-Ermittlung
- Meinungs-Umfrage (kommunal / Zielgruppen)
- Bedarfs-Planung (Positionierung)
- Markt-Analyse (ähnliche Bäder im weiteren Umkreis)
- Standort-Findung / -Analyse
- Planungs-Vorgaben für den Architekten
- Architekten-Wettbewerb (ausgewählte Büros)
- Plan-Analyse des Gewinner-Entwurfes
- Planung Preise und Öffnungszeiten
- Personal-Einsatzplanung
- Wirtschaftlichkeits-Berechnung
- Finanzierungs-Planung / Betreiber-Modell
- Anträge für Subventionen
- Marketing-Konzept
- Entwicklung von Name, Claims, Logo, CD (Corporate Design) / CI (Corporate Identity)
- Farbkonzept und Fliesenkonzept

Zu all diesen Vorplanungen sollten Gedanken und Vorschläge des Bauherrn und vor allem des Betreibers mit einbe-zogen werden. Von daher ist es auch sehr wichtig, daß frühzeitig ein Betreibermodell festgelegt wird und der zukünftige Betreiber von Anfang an (bereits vor Baubeginn) in die Planungen mit einbezogen wird. Und es ist sehr wichtig, daß sich auch der Bauherr intensiv mit dem Thema beschäftigt. Dazu ist es notwendig, Vergleichsbäder genau zu analysieren.

Der Bauherr sollte also mit seinen Bauamts-Mitarbeitern, dem Kämmerer und anderen Projektbeteiligten Bäderreisen unternehmen. Dabei müssen die Bäder erlebt werden, nicht nur oberflächlich angeschaut. Gehen Sie schwimmen, saunieren Sie (inkl. Aufgüssen), lassen Sie sich massieren oder nehmen Sie ein Moorbad. Sie werden das Objekt dann viel besser einschätzen können. Und vergessen Sie nicht das intensive Gespräch mit dem Betreiber. Dieser wird Ihnen sicherlich über die wirtschaftliche Situation seines Objektes gerne Auskunft geben.

== Umbau oder Neubau? ==
Viele Kurorte haben Kurmittelhäuser oder Hallenbäder, die nicht mehr den heutigen Anforderungen entsprechen. Oftmals wird darüber nachgedacht, den Altbau in ein neues Bad zu integrieren. Das kann vor allem dann sinnvoll sein, wenn der Altbau über eine positive Ausstrahlung verfügt, wie z. B. Kurhäuser aus der Belle Epoque. Zwischen 1880 und 1920 wurden viele sehr schöne Kurhäuser gebaut, die teilweise heute noch genutzt werden. Die Renovierung dieser Häuser ist jedoch sehr kostspielig und unterliegt den Anforderungen des Denkmalschutzes. Unter 20 Mio. Euro liegt die Komplett-Sanierung eines Jugendstilbades eher selten.

Kurbäder, die nach dem zweiten Weltkrieg bis ca. 1980 errichtet wurden, sind oftmals architektonisch nicht besonders wertvoll und auch von der Substanz her meist sehr kritisch zu bewerten. Die Gebäude müssen komplett entkernt wer-den, die Technik ist ebenso unbrauchbar wie die Raum-Aufteilung. Hier ist es meist sinnvoller, abzureißen und neu zu bauen. Vielleicht sogar an einem anderen Standort, der verkehrsgünstiger und / oder landschaftlich reizvoller ist. Glauben Sie nicht, Sie könnten durch den Umbau oder die Integration eines Altbaus viel Geld einsparen. Das Potential liegt meist unter einer Million € - und dafür sind Sie auf die alten Strukturen festgelegt. Ganz abgesehen davon, daß jeder Altbau seine Tücken hat und Überraschungen sehr viel Geld kosten können. Neue Gründungs-Maßnahmen oder ein komplett neues Dach sind nicht selten. Ein Risiko, das sorgfältig abgewogen werden muß.

== Thematisierung ==
Offenbar gehen auch heute noch die meisten Archtitekten und auch die Verantwortlichen in den Kurorten davon aus, daß es bei Kurbädern reicht, die Funktionalität sicherzustellen. Das stimmt aber nicht. Auch hier und vielleicht gerade hier muß die Atmosphäre stimmen. Und es müssen Alleinstellungs-Merkmale (USPs) vorhanden sein. So etwas erreicht man beispielsweise durch eine interessante Thematisierung. Noch nicht verwirklichte Themen gibt es auch bei Bädern zur Genüge, doch kaum ein Architekt scheint das zu wissen. Schade.

== Abschluß-Betrachtungen ==
Die Frage, ob der Bau eines neuen Kur- / Thermalbades für einen kleinen Kur- oder Urlaubsort sinnvoll ist, läßt sich nicht generell bejahen oder verneinen. Es kommt immer auf die jeweilige Situation an. Was für den einen Ort sehr sinnvoll erscheint, kann für einen anderen in einem finanziellen Desaster enden. Ganz wichtig ist jedoch immer, daß eine gute Vorplanung stattfindet und daß man das Bad keinesfalls überdimensioniert.

Reserven und Ausbau-Möglichkeiten sind durchaus sinnvoll, aber ein zu hohes Anfangs-Volumen ist meist der Grundstein zur Insolvenz. Und so etwas ist ganz schlecht - für den Geschäftsführer ebenso wie für den Bürgermeister und den Kämmerer.

Für kleinere, spezialisierte, attraktive Anlagen mit geringen Betriebskosten besteht aber sicherlich auch weiterhin ein Markt. Kurorte, die wirtschaftlich überleben möchten, sollten sich nach Möglichkeit auf Bäder mit einem Bauvolumen unter zehn Millionen € mit kleiner Wasserfläche und interessantem Saunaland / Wellnessbereich konzentrieren. Nur so ist ein Erfolg wahrscheinlich.

Und nun viel Spaß beim Nachdenken! Wir freuen uns über Ihre Meinung: >>info@familand.de<<


Übrigens: obwohl wir bei familand Ideealisten sind, würden wir uns nicht darüber beschweren, auch einmal Geld mit unseren Ideen verdienen zu können...

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P.S.: Mit der Erst-Veröffentlichung von Ideen erwirbt man automatisch das Autoren-Copyright und damit einen Geschmacksmuster-Schutz, der gerichtlich anerkannt wird! Denken Sie daran!

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